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6 de Julho de 2022

A obrigatoriedade da Notificação (pessoal) do devedor para informar o dia, hora e local do leilão na Alienação Fiduciária em Garantia.

Luiz Antônio Lorena de Souza Filho, Advogado
ano passado

Um dos pontos mais importantes no procedimento de retomada do imóvel na Lei de Alienação Fiduciária, e que acaba passando despercebido por muita gente, é a notificação pessoal do devedor para informar o dia e a hora do leilão do imóvel.

A Lei 9.514/97, que trata da Alienação Fiduciária em Garantia, determina qual o procedimento que deve ser seguido para que o credor possa satisfazer o seu crédito por meio dos leilões públicos extrajudiciais do imóvel que foi dado em garantia.

A referida Lei de certa forma revolucionou o mercado imobiliário, pois caso o adquirente, ou fiduciante, se torne inadimplente com o contrato, poderá o credor, ou fiduciário, utilizar do procedimento mencionado na Lei para rapidamente satisfazer o seu crédito com o produto da venda do imóvel ou com a adjudicação do imóvel (caso o imóvel não seja arrematado em leilão).

Atente-se que este procedimento está dividido, basicamente, nas seguintes etapas:

1) Notificação do devedor para constituí-lo em mora (Clique aqui para saber mais sobre esta notificação);

2) Consolidação de propriedade em nome do credor/fiduciário (Caso não seja realizado o pagamento do débito integral);

3) Notificação do adquirente/fiduciante para informar a data e local do leilão;

4) Realização do 1º Leilão público do imóvel pelo seu valor de mercado mais despesas;

5) Realização do 2º Leilão público do imóvel pelo valor da dívida mais despesas (Apenas se não houver arrematante no primeiro leilão);

6) Adjudicação do imóvel em favor do credor/fiduciário e envio da carta de quitação para o antigo adquirente/fiduciante (Apenas se não houver arrematante no segundo leilão).

Nosso propósito aqui será discutirmos sobre a importância da notificação do adquirente/devedor fiduciante para que ele seja informado sobre a data e local do leilão, em especial, para que ele possa, numa última oportunidade, poder exercer seu direito de preferência e adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e outras despesas.

Com efeito, o art. 27, § 2º da Lei 9.514/97 (redação a partir da Lei 13.465/17) dispõe que deverá o credor fiduciário enviar uma correspondência dirigida ao adquirente/devedor fiduciante, observando os endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico (e-mail).

Contudo, na prática, temos observado que o mero envio da notificação tem dado espaço para impugnações e eventuais pedidos de nulidade do procedimento pela via judicial.

Com efeito, a jurisprudência tem oscilado a esse respeito, pois, se vê, com muita frequência, julgados no sentido de orientar que é obrigatória a notificação pessoal do devedor fiduciante acerca da data da realização do leilão, ainda que tenha sido previamente intimado para purgação da mora.

Nesse sentido, vejamos importantes julgados do Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO ANULATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA DA PRESIDÊNCIA DESTA CORTE QUE CONHECEU DO AGRAVO PARA, DE PLANO, NÃO CONHECER DO APELO EXTREMO. INSURGÊNCIA DA DEMANDANTE. 1. É necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, porém é válida a notificação por edital quando esgotados os meios para a notificação pessoal. Rever as conclusões do acórdão recorrido acerca do esgotamento dos meios necessários demandaria o reexame de provas. Incidência da Súmula 7/STJ. 2. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp 1606810/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 29/06/2020, DJe 03/08/2020)

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. OBRIGATORIEDADE. SÚMULA N. 83/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. Segundo a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça, no contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei n. 9.514/1997, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha sido previamente intimado para purgação da mora (precedentes). 2. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7/STJ). 3. No caso concreto, entender que a devedora teve ciência prévia das condições da venda extrajudicial e do horário do leilão demandaria revolvimento do conjunto fático-probatório, vedado em sede de recurso especial. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt nos EDcl no AREsp 490.517/DF, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 27/08/2019, DJe 02/09/2019)

Assim, observe-se que a jurisprudência da Corte Superior vem se consolidando no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei 9.514/97.

Todavia, a despeito do entendimento da Corte Superior, alguns Tribunais locais tem entendido que a referida notificação não necessariamente precisa ser pessoal, já que a Lei não diz expressamente essa necessidade.

Vejamos, por exemplo, alguns julgados do Tribunal de Justiça de Goiás:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. TAXA DE JUROS DENTRO DA MÉDIA DE MERCADO. COMISSÃO DE PERMANÊNCIA NÃO PACTUADA. PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE E LEILÃO COMPATÍVEL COM O DEVIDO PROCESSO LEGAL. LEI Nº 9.514/97. INTIMAÇÃO POR HORA CERTA ATRAVÉS DE FUNCIONÁRIO DA PORTARIA. POSSIBILIDADE. INTIMAÇÃO DO LEILÃO ATRAVÉS DE ENDEREÇO ELETRÔNICO. PREVISÃO LEGAL. PUBLICAÇÃO DE EDITAL DE INTIMAÇÃO DE JORNAL DE AMPLA CIRCULAÇÃO LOCAL. 1. Não restou verificada a abusividade dos juros remuneratórios contratados, porquanto fixados em consonância com a taxa média de mercado. 2. Inexistente previsão de incidência da comissão de permanência no pacto em estudo e, consequentemente, sua cumulação com encargos moratórios, não assiste razão aos Apelantes ao pleitearem seu afastamento. 3. No caso em debate, afigura-se plenamente válida a intimação/notificação do devedor por hora certa feita a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondências, conforme previsão do artigo 26, § 3º-A e § 3º-B, da Lei 9.514/97. 4. Quanto à alegação de ausência de intimação acerca da realização do leilão, a instituição financeira Ré/Apelada demonstrou ter intimado os Autores/Apelantes através de endereço eletrônico (e-mail), o que é permitido pela Lei 9.514/97. 5. Mostra-se razoável entender que “jornal de ampla circulação local” é aquele distribuído na localidade, editado de forma regular e de fácil acesso, atingindo grande parcela da população local. 6. Tendo em vista o desprovimento do recurso de Apelação Cível, nos moldes do § 11º do art. 85 do CPC/15, majora-se a verba honorária para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, devendo ser observado que os Autores/Apelantes são beneficiários da gratuidade da justiça. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJGO, Apelação (CPC) 5551010-29.2018.8.09.0051, Rel. SANDRA REGINA TEODORO REIS, 6ª Câmara Cível, julgado em 30/10/2019, DJe de 30/10/2019)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL REGIDA PELA LEI 9.514/1997. CONSTITUIÇÃO EM MORA DO DEVEDOR FIDUCIANTE. LEILÃO DESIGNADO E COMUNICADO AO DEVEDOR POR CONTA DE EMAIL, RECEBIDA E NÃO LIDA. SUPERVENIÊNCIA DE LEI NOVA NO CURSO DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. APLICAÇÃO IMEDIATA DE SEUS DISPOSITIVOS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. NÃO CONSTATAÇÃO DE ILEGALIDADE NO PROCEDIMENTO EXPROPRIATÓRIO. 1. O entendimento do Superior Tribunal de Justiça é de ser cabível a purgação da mora mesmo após a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário, nesse contexto mostra-se imprescindível a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial. A dispensa da intimação pessoal só é cabível quando frustradas as tentativas de realização deste ato, admitindo-se, a partir deste contexto, a notificação por edital. 2. A orientação pretoriana, contudo não se aplica às execuções que correm na vigência da Lei 13.465/2017, pois a norma cogente tratou da matéria e, para fins de comunicação da data do leilão dispõe que as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. 3. A comunicação dirigida ao e-mail da devedora, ainda que não lida, informado as datas, horários e locais do leilão, cumpre o disposto no artigo 27, parágrafo 2º-A, da Lei 9.514/1997, normativo incluído pela Lei 13.465/2017 e em vigor à época dos fatos. APELAÇÃO CÍVEL DESPROVIDA. (TJGO, Apelação (CPC) 5040594-59.2018.8.09.0051, Rel. ORLOFF NEVES ROCHA, 1ª Câmara Cível, julgado em 13/09/2019, DJe de 13/09/2019)

Em que pese a controvérsia de nossos Tribunais, é importante mencionar que a intimação acerca do as datas, horários e locais dos leilões, de uma forma ou de outra, é de suma importância para garantir o direito de preferência do devedor fiduciante, conforme previsto no art. 27, § 2º-B, da Lei 9.514/97. Veja-se

“Art. 27. [...] § 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no património do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2º deste artigo, ...” (incluído pela Lei 13.465/17)

Ou seja, a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolida a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei 9.514/97.

Antes da inclusão desse dispositivo (§ 2º-B, art. 27) no texto da lei especial, o STJ vinha entendendo que o direito de preferência do fiduciante é garantido até a assinatura do auto de arrematação, com visto, por exemplo, no REsp 1.462.210/RS. Tal entendimento se dava com base na aplicação subsidiária do Decreto-Lei 70/66, que em seu art. 34 diz que “É lícito ao devedor, a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação, purgar o débito”.

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2 Comentários

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Muito bom. Com uma lei tão favorável como esta e os credores ainda querem passar por cima de uma das únicas garantias dos fiduciários. continuar lendo

Dr. Orlando,

É importante que o devedor tenha conhecimento mínimo do procedimento extrajudicial na situação de falta de pagamento das parcelas do financiamento imobiliário, o que pode levar à perda do imóvel.

Aliás, os contratos de financiamento imibiliário, geralmente, trazem todas as regras e consequências do inadimplemento, que não podem passar despercebidas pelo devedor.

Contudo, sendo o caso de irregularidade no procedimento extrajudicial adotado pelo credor, deverá o devedor alegar a irregularidade na primeira oportuindade.

Caso o devedor não tome providências em tempo, consolidando à venda do imóvel em leilão, restará ao devedor a opção da ação judicial de perdas e danos (Lei 9.514, art. 30, parágrafo único), ou seja, nessa situação o devedor não poderá reinvidicar o imóvel ou o direito de preferência.

Espero ter contribuído com o etendimento acerca do assunto. continuar lendo