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7 de Junho de 2020

Exoneração de fiança locatícia em tempo de pandemia.

Luiz Antônio Lorena de Souza Filho, Advogado
há 16 dias

Você está lá tranquilo na sua casa quando recebe uma ligação daquele seu parente. A conversa segue amistosa e ele começa a lhe contar que irá abrir um negócio num imóvel muito bem localizado.

Até aí tudo bem.

Mas, eis que ele faz a fatídica pergunta: “Você pode ser meu fiador?”

Você, é claro, aceita. Sua relação com esse seu parente sempre foi muito boa e você não quer criar nenhum tipo de desgaste.

Ao ler o contrato de aluguel, você então observa que o seu parente e o locador irão firmar o compromisso pelo prazo de 12 meses, período pelo qual você ficará como garantidor.

Isso quer dizer que, na qualidade de fiador, você garante que, em caso de inadimplência por parte do locatário, você irá arcar com a dívida, colocando, inclusive, seu patrimônio como garantia.

O problema é que, quando você assinou o contrato, lá em janeiro de 2020, por exemplo, você com certeza não foi capaz de previr o que aconteceria.

Aliás, ninguém, não é verdade?

A questão mais complicada é que você já identificou que o seu parente pode enfrentar dificuldades para pagar os aluguéis daquele imóvel, já que a área de atuação dele foi bastante prejudicada com a pandemia.

Como informação é poder, você logo se adiantou para dar um Google e procurar sobre o que precisa fazer para deixar de ser o fiador do contrato.

Ora, é mais do normal que você e todos aqueles que se colocaram na qualidade de fiador, seja nos contratos de locação comercial, seja nos contratos de locação residencial, procurem se informar dos riscos de se manter nessa função e o que precisa para sair dela.

E que fique claro: pedir a exoneração da fiança não é sinônimo de traição ou coisa semelhante. Você quer apenas proteger seu patrimônio num momento de tanta insegurança quanto agora.

Ademais, existem diversas outras situações que podem levar o fiador a pleitear essa exoneração, não se limitando apenas a uma questão de segurança.

Elenco abaixo, três exemplo:

1 - O locatário (inquilino) não tem condições de cumprir os pagamentos do aluguel, uma vez que perdeu sua fonte de renda;

2 - O locador (proprietário do imóvel), apesar da crise, não aceitou qualquer tipo de renegociação do valor do aluguel, como isenção de alguns meses ou desconto do valor, enquanto durar a pandemia;

3 – O fiador perdeu sua capacidade de garantir o contrato de locação, uma vez que está som sérios problemas financeiros em razão das medidas de isolamento social e de fechamento do comércio, sem ter nenhuma previsão de retorno.

Vamos, agora, para a prática.

É possível que o fiador, então, possa pedir a exoneração da fiança?

A lei que trata dos contratos de locação determina que o fiador pode pedir sim a exoneração da fiança locatícia, mas somente após o término do contrato.

Parece lógico não é mesmo?

Mas é que os contratos de locação podem ser prorrogados inúmeras vezes pelo mesmo prazo inicial, fato que geraria uma situação de fiança perpétua, o que não pode ser permitido.

Não seria razoável exigir-se do fiador uma vinculação eterna ao contrato, por isso, a partir do momento que o prazo contratual termina, e, caso o locatário queira renová-lo, ainda que de forma tácita, pode o fiador pleitear a exoneração.

E, a primeira coisa que precisa ser feita é notificar o locador sobre o interesse em exonerar-se da fiança.

Contudo, fique ciente de que, mesmo após a notificação, os efeitos da fiança ainda durarão pelo prazo de 120 dias.

Existe, aqui, uma grande dúvida sobre o início da contagem desse prazo de 120 dias, ou seja, eles iniciariam a partir da entrega dessa notificação ao locador ou fluiriam somente após o término do prazo determinado no contrato de locação?

Suponhamos, por exemplo, que você tenha feito um contrato com prazo duração de 01 ano, iniciando-se em 02/01/2020 e terminando em 01/01/2021.

Nesse período, o fiador será obrigado a cumprir a sua função de garantidor e não poderá pedir a exoneração, ou seja, ele terá que aguardar até 01/01/2021.

Assim, caso resolva fazer a notificação entre essas datas, saiba que a notificação só surtirá os efeitos liberatórios após o término do prazo de vigência contratual.

Todavia, caso o prazo contratual já tenha terminado, digamos que em 01/05/2020 e o contrato de locação tenha sido renovado automaticamente, caberá ao fiador notificar o locador, iniciando-se a partir daí, o prazo de 120 dias para exonerar-se totalmente.

Agora, caso você não possa esperar o final do contrato, será preciso trocar o fiador ou até mesmo pleitear a mudança da garantia, como, por exemplo, um seguro fiança. Porém, essa troca precisará da disponibilidade do locatário e da anuência do locador e nada melhor do que a diálogo para que as partes possam chegar a um denominador comum.

1 Comentário

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Excelente abordagem. Parabéns!!!! continuar lendo